Decydując się na wynajęcie mieszkania, warto liczyć się z tym, że relacje pomiędzy właścicielem a najemcą nie zawsze będą układały się modelowo. W sytuacji gdy druga strona w rażący sposób uchybia swoim obowiązkom, a kolejne upomnienia i rozmowy nie przynoszą porozumienia, często jedynym wyjściem z sytuacji pozostaje wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego. Dowiedz się, jak wypowiedzieć wynajem, w jakich okolicznościach możesz to zrobić, jak liczyć bieg terminów i kiedy rozwiązanie takiego stosunku nie będzie miało mocy prawnej.
Jak wypowiedzieć umowę najmu?
Pamiętaj, że nawet jeśli porozumienie z najemcą zostało zawarte w formie ustnej, wypowiedzenie obowiązkowo należy przekazać lokatorowi w wersji papierowej. Tylko wówczas będzie ono wiążące – zasada ta dotyczy zarówno umów zwykłych, jak i okazjonalnych. Jako wynajmujący w piśmie musisz także zawrzeć przyczynę rozwiązania stosunku najmu, niezależnie od tego, czy został on nawiązany na czas określony czy bezterminowo. Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę wymaga podania powodu jedynie przy wynajmowaniu lokalu na czas określony.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Przyjrzyjmy się katalogowi uregulowanych prawnie sytuacji, w których właściciel może zakończyć stosunek najmu, wypowiadając lokal najemcy. Będzie to możliwe, w sytuacjach gdy:
• lokal używany jest w sposób niezgodny z umową – klasyczny przykład to prowadzenie działalności gospodarczej w nieruchomości, która miała służyć wyłącznie celom mieszkalnym,
• lokator nie reguluje czynszu – pisemne zawiadomienie o zamiarze rozwiązania umowy wynajmujący powinien złożyć po upływie trzech pełnych okresów płatności, w których najemca nie uiszcza opłat,
• lokator wyrządza szkody lub zachowuje się niewłaściwie – wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe np. w sytuacji, gdy najemcy zaniedbują bieżące naprawy lub zakłócają spokój innych mieszkańców,
• najemca podnajmuje lokal bez porozumienia z właścicielem,
• budynek, w którym znajduje się mieszkanie, jest przeznaczony do remontu lub rozbiórki (w takiej sytuacji wynajmujący ma obowiązek zapewnić lokal zastępczy),
• właściciel lub członek jego rodziny zamierza wprowadzić się do wynajmowanego lokalu.
Warto dodać, że ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku dopuszcza również wypowiedzenie umowy najmu, np. za porozumieniem stron, z innych istotnych, niewymienionych w jej treści przyczyn.
Jak liczyć termin wypowiedzenia umowy najmu?
Jeśli planujesz wręczyć najemcy pismo informujące o rozwiązaniu stosunku wynajmu, zwróć uwagę na obowiązujące terminy, które w polskim systemie prawnym powiązane są z długością okresów rozliczeniowych. Najczęściej mamy do czynienia z sytuacją, w której najemca rozlicza się z wynajmującym co miesiąc – w takiej sytuacji obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia, które należy złożyć na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz płacony jest rzadziej, obowiązuje kwartalny, a przy wnoszeniu opłat częściej niż raz w miesiącu – trzydniowy okres wypowiedzenia. W sytuacji gdy opłata pobierana jest codziennie, umowę najmu należy wypowiedzieć z jednodniowym wyprzedzeniem. Pamiętaj, że przy wysyłaniu dokumentu pocztą terminy zaczynają biec od dnia doręczenia przesyłki.
Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?
Jeśli dokument nie zostanie dostarczony na piśmie lub gdy jako wynajmujący nie uzasadnisz w nim, dlaczego następuje rozwiązanie umowy najmu, wypowiedzenie nie będzie skuteczne. Podobnie dzieje się, gdy najemca nie zostanie wcześniej uprzedzony (pisemnie) o zamiarze przekazania wypowiedzenia oraz gdy w treści znajdą się zapisy sprzeczne z obowiązującym prawem.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestii najmu mieszkania? Zwróć się do kancelarii BZE, której domeną jest
prawo cywilne regulujące stosunki pomiędzy wynajmującym a najemcą lokalu. Radca prawny Bernadetta Zakrzewska-Erdin od lat pomaga osobom i podmiotom inwestującym na rynku nieruchomości, wspierając swoich Klientów w wypracowaniu rozwiązań biznesowych.
