Właśnie skończyłam pisanie wniosku o zasiedzenie. W trakcie jego sporządzania pojawiło się wiele pytań, które słyszałam od klientów już nie pierwszy raz. Dlatego też, postanowiłam napisać krótki artykuł o zasiedzeniu nieruchomości. Pamiętać tu należy, iż rzeczy ruchome też można zasiedzieć. Ale to temat na inny wpis.
ZASIEDZENIE- najważniejsze informacje
Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności, dla którego kluczowe znaczenie ma czas. Osoba nieuprawniona, która faktycznie włada nieruchomością, po upływie czasu wskazanego w ustawie staje się właścicielem nieruchomości z mocy prawa.
Przedmiot zasiedzenia
Niniejszy artykuł odnosi się do zasiedzenia nieruchomości. Zgodnie z legalną definicją nieruchomości zasiedzieć można nieruchomość gruntową rozumianą jako część powierzchni ziemskiej stanowiącą odrębny przedmiot własności (grunt), a także nieruchomość lokalowa oraz nieruchomość budynkowa. Nieruchomość gruntowa może być zabudowana lub niezabudowana. Jeżeli jest zabudowana, to co do zasady budynki stanowią części składowe nieruchomości, czyli podlegają zasiedzeniu jak nieruchomość gruntowa. Warto jednak dodać, że zasiedzieć można jedynie te nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności.
Kto może zasiedzieć nieruchomość?
Analiza przepisów Kodeksu cywilnego wskazuje, iż każdy może zasiedzieć nieruchomość. Może tego dokonać osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna cechująca się jedynie zdolnością prawną. W praktyce jednak zdecydowaną większością są sprawy o zasiedzenie przez osoby fizyczne.
Jakie są przesłanki zasiedzenia?
Kodeks Cywilny zawiera dwie przesłanki zasiedzenia:
- posiadanie samoistne nieruchomości
- upływ czasu.
Posiadanie samoistne- pojęcie
Klienci pytają mnie co to właściwie jest „posiadanie samoistne”. Najprostszą odpowiedzią jest władanie nieruchomością jak właściciel.
Na stan posiadania składają się: element fizyczny (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). O tym, czy posiadamy nieruchomość jako posiadcze samoistni świadczą okoliczności, które możemy zweryfikować. Nasze subiektywne odczucia nie będą miały dużego wpływu na przebieg postępowania.
Przykłady:
- ogrodzenie nieruchomości
- przeprowadzenie znacznych remontów i inwestycji oraz ich finansowanie
- spłata kredytu hipotecznego
- uiszczanie składek na ubezpieczenie nieruchomości
- samodzielne spełnianie obowiązku podatkowego.
Ważnym jest, że powyższe czynności wykonywać w ramach władania cum animo rem sibi habendi, a nie w wyniku stosunku prawnego takiego jak najem czy dzierżawa.
Upływ czasu
Kodeks cywilny wyraźnie wskazuje terminy, po upływie których zasiedzenie staje się faktem. W odniesieniu do nieruchomości termin ten wynosi 20 lat w przypadku objęcia w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, zaś 30 lat – w przypadku objęcia w posiadanie nieruchomości w złej wierze.
Dobra i zła wiara-co to jest?
Na początku należy wyjaśnić, że dobra lub zła wiara nie jest przesłanką nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, ma tylko wpływ na długość okresu wymaganego do zasiedzenia.
Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.
To błędne przekonanie musi być usprawiedliwione określonymi okolicznościami oraz poparte niezbitymi dowodami. Dlatego ważnym jest, aby do takiej sprawy przygotować się niezwykle starannie. Sugerowałabym nawet, że radca prawny w tej sytuacji będzie niezbędny.
Złą wiarę możemy zdefiniować, również bardzo prosto. Polega ona na tym, że posiadacz samoistny wie, że nie przysługuje jej prawo własności do tej nieruchomości. Przykładem posiadacza w złej wierze jest osoba, która bez pozwolenia właściciela rozpoczęła uprawę roślin, nie szukając tego właściciela.
A co z nieruchomością kupioną bez aktu notarialnego?
Zdarzają się sytuację, że strony decydują się na umowę sprzedaży nieruchomości, nie wiedząc lub ignorując obowiązek sporządzenia tej umowy w formie aktu notarialnego. W tej sytuacji, nabycie własności przez zasiedzenie nastąpi po 30 latach posiadania samoistnego w złej wierze.
Czy zasiedzenie likwiduje hipotekę?
Prawdą jest, że zasiedzenie ma charakter pierwotny. Co oznacza, że nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie powoduje utratę prawa własności przez dotychczasowego właściciela. Jednakże zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających daną nieruchomość bez względu na to czy są one ujawnione czy nie. Ma to zastosowanie w szczególności do służebności oraz hipoteki.
Czy zasiedzenie musi być potwierdzone przez sąd?
Tak, jest to warunek konieczny do uzyskania chociażby wpisu w księdze wieczystej. Wszelkie formalności wyjaśnię zainteresowanym w wiadomości prywatnej lub w Kancelarii. Zapraszam.
